www.osiedlezdrowa.fora.pl

wzytkowiak

Chyba jeszcze trochę na wyrost. Wątek dla kolejnego etapu, obecnie "dziury w ziemi" Smile

Dargo

Witam przyszłych sąsiadów!

Widzę, że przede mną wpisała się tylko jedna osoba z Etapu II.
Z ciekawością przeczytałem wszystkie wątki z tego forum i zastanawia mnie czy z perspektywy czasu część z Was odradzałaby kupno mieszkania w tej inwestycji?

Chciałem się również dowiedzieć czy wszyscy macie akty notarialne z obciążoną przez bank hipoteką do czasu spłaty kredytu przez developera?

W projekcie umowy przedwstępnej można przeczytać, iż cała inwestycja jest finansowana z kredytu na kwotę ponad 100 mln pln zaciągniętego w Banku Millenium pod hipotekę ziemi na której ma stanąć całe osiedle . Sama spółka z o.o. którą jest ROBYG Wilanów II (wskazana jako sprzedający) posiada kapitał zakładowy w wysokości 50 000 pln. Tak więc do czasu spłaty całego kredytu przez developera to bank jest właścicielem ziemi na której stoją (będą stały) bloki. Istnieje więc pewne ryzyko, iż pewnego dnia jeśli bank wypowie developerowi umowę kredytu bądź developer nie będzie w stanie go spłacić z powodu niskiej sprzedaży to bank będzie mógł zająć nasze mieszkania w świetle prawa a od spółki z kapitałem 50.000 pln niczego nie odzyskamy.

To obecnie moja największa wątpliwość związana z tym developerem.
Być może brzmi to trochę katastroficzne lecz w dobie nadchodzącego/trwającego (?) kryzysu wszystko może się jeszcze zdarzyć. Tym bardziej, że Bank Millenium cieszy się ostatnio złą reputacją wśród swoich klientów.

Z góry dziękuję za jakąkolwiek odpowiedź i pozdrawiam.

Gość

Witam sąsiada!

Co do zapisu w umowie przedstępnej - jest tam taki zapis, bo taki jest stan faktyczny podczas podpisywania umowy przedwstępnej. Robyg ma kredyt hipoteczny, a w tej chwili to jest jego ziemia. W naszych umowach przedwstępnych był analogoczny zapis. Jednak przy podpisywaniu ostatecznych aktów problemu tego juz nie było. Rozumiem obawy w obecnej sytuacji, chociaz moim zdaniem Robyg to duży deweloper i ryzyko jest chyba mniejsze niz w przypadku małych i nieznanych firm. Poza tym przypuszczam, że u innych deweloperów, którzy zaciągają kredyty, może być podobnie.

A co do wyboru inwestycji - w sumie jestem zadowolona. Oczywiście pojawiają się problemy (po lekturze wszystkich wątków wiadomo o czym mówie), ale to chyba typowe. Gdy ja kupowałam mieszkanie sytuacja na rynku była jednak zupełnie inna. Wtedy różnica między ceną przy niedoszłej Zdrowej Wink

a Królowej Marysieńki (druga inwestycja Robyga w MW) wynosiła ok. 2 tys PLN! Teraz jak słyszałam zeszła do ok. 400-500 PLN! W takiej sytuacji pewnie mocniej bym sie zastanawiała nad tą drugą. Ciekawe tylko, czy w Królowej Marysieńki schodza po prostu z marżą, czy też może tną koszty (i jakość)...
Chyba największym obecnie minusem naszego osiedla jest to, że przez najbliższe lata ciągle się będzie coś w koło budować. Ale jak na razie jest zielono i cicho:-) Fakt, że mieszkamy na uboczu, będzie moim zdaniem atutem.

Pozdrawiam gorąco,
Ania

Dargo

Witaj Ania!

Dziękuję za odpowiedź. Co do ziemi to tak naprawdę developer nie jest jej właścicielem lecz wieczystym użytkownikiem do 2089 roku. Właścicielem jest skarb państwa. Mi w biurze sprzedaży powiedziano, że akty notarialne będzie można odebrać już po wpłaceniu 35% ceny lokalu. Zapytałem emailowo jak ta obietnica się ma do faktu, iż cały budynek nie zostanie przecież jeszcze oddany do użytku ale do dzisiaj nie otrzymałem odpowiedzi gdyż jest ona z pewnością negatywna.

Przed dosłownie chwilą dowiedziałem się także, ze nie ma póki co wglądu w dokładne rzuty mieszkań zawierające dokładne wymiary pomieszczeń. Podobno zabronił tego developer, tłumacząc to tym, iż w I zadaniu ktoś nie chciał odebrać lokalu bo ściana była krótsza o 3 cm (swoją drogą jest nawet taki wątek na forum). Na pytanie "to jak żeście budowali, że wam ściany za krótkie wyszły" usłyszałem już tylko żartobliwą odpowiedź wymijającą - czyli schrzanili sprawę i zwalają na "złych" mieszkańców, którzy wydziwiają płacąc za mieszkania ciężkie pieniądze.

Co do wykończeń i jakości samej budowli to wcale nie jestem zaskoczony. Pękające ściany, nieszczelnie wstawione okna, zwichrowana podłoga, szczeliny w drzwiach, itp.. to typowe problemy wszystkich nowych osiedli. Do tego dochodzi podmokły teren byłego rozlewiska Wisły i efekt gotowy.

Anna czy możesz potwierdzić, że póki co w Twoim akcie notarialnym jest zapis o obciążeniu ziemi na rzecz banku do czasu spłaty kredytu przez developera?

"Jednak przy podpisywaniu ostatecznych aktów problemu tego już nie było" - w jaki sposób ten problem został rozwiązany?

Z góry dzięki za odpowiedź.

Dargo

Jeszcze jedno słowo w tej samej kwestii.
Przewertowałem forum e-wilanow na którym znalazłem podobny problem.

"Wniknęłam nieco w temat i okazuje się, że sprawa nie dotyczy li tylko zmiany konta, ale jest przyjęciem do wiadomości cesji wierzytelności. Zgodnie z informacją, którą uzyskałam od prawnika nie powinno się podpisywać dokumentów tego typu bez uzyskania od dewelopera tzw. bez-ciężarowego odłączenia lokalu. Wspomniany dokument gwarantuje, że zakupimy mieszkania nieobciążone hipoteką. Innymi słowy jest dokumentem wystawionym przez wierzyciela ( czyli Bank) udzielający deweloperowi kredytu w którym wspomniany Bank oświadcza, że w przypadku dokonania płatności na wskazane konto udzieli pozwolenia na wyodrębnienie nieruchomości lokalowej ( czyli naszego mieszkania) z globalnej księgi obejmującej działkę gruntu na której posadowiony jest nasz blok ( działka 7/25) bez przenoszenia wpisu hipoteki do nowo-zakładanych na nasze mieszkania ksiąg.
Jeżeli podpiszemy podsuwany przez dewelopera dokument przed uzyskaniem takiej zgody ( globalnej dla całej nieruchomości lub indywidualnej dla każdego z mieszkań docelowo wyodrębnianych) możemy za kilka miesięcy obudzić się nowej rzeczywistości z brakiem możliwości wyodrębnienia lokalu!"

I odpowiedź:
"My mamy w umowie "Sprzedawca oświadcza, że zobowiązuje się uzyskać od banku .... zezwolenie na wyodrębnienie Lokalu do Księgi wieczystej, bez hipoteki obciążającej nowopowstałe nieruchomości".
Do dokumentu "Potwierdzenie przelewu wierzytelności" dołączona jest informacja, z podpisem prokurenta, że zgodnie z umową, odrębna własność lokalu wraz z prawami związanymi ... zostaną przeniesione w stanie wolnym od obciążenia hipoteką.
Poza tym przy uzyskiwaniu kredytu w banku otrzymaliśmy od Mill-Yona "Oświadczenie inwestora zastępczego", że wybuduje wolny od obciążeń lokal mieszkalny, dla którego zostanie założona odrębna księga wieczysta".
Czy te zapisy mogą nie być wiążące?"

I kolejna odpowiedź:
"Zapis w załączniku dokumentu, który podsuwa nam deweloper jest oświadczeniem plenipotenta dewelopera i niestety nie stanowi oświadczenia wierzyciela. Niestety z moich rozmów ze specjalistą jasno wynika, że stosowana przez dewelopera forma prawna jest mydleniem oczu klientów.
Ja również otrzymałam Oświadczenie Inwestora Zastępczego z analogiczną klauzulą, która stanie się pustym hasłem w sytuacji problemów finansowych dewelopera.
Na zakup naszego mieszkanka zaciągnęliśmy kredyt. W Banku dowidzieliśmy się, że oświadczenie inwestora zastępczego nie jest wystarczającym zabezpieczeniem - takie przynajmniej było stanowisko analityków działu prawnego. Sprawa dotyczyła poprzedniego wpisu hipoteki ( kredytu , który już został spłacony). Ale domniemywam, że analogiczna sytuacja dotyczy każdego zaciągniętego przez dewelopera kredytu. W czasie ograniczonej płynności na rynku nieruchomości, musimy trzymać się razem i bardzo wnikliwie dopytywać, dopytywać i jeszcze raz dopytywać, łypając deweloperowi na ręce."

I stąd moje pytanie czy ktokolwiek z was otrzymał z banku wspomniany dokument: "bez-ciężarowe odłączenie lokalu"? Oczywiście podpisane przez bank a nie developera?

Gość

Dargo,

co do WU to masz oczywiście rację, chociaż nie zmienia to sytuacji.

W umowie przedwstępnej deweloper zobowiązuje się do wybudowania i sprzedania mieszkania. W umowie końcowej, kiedy blok jest juz wybudowany, zostaje ustanowiona odrębna własność lokalu i lokal ten zostaje sprzedany Tobie:-)
Umowa przenosząco prawo własności (czyli ta końcowa) musi być oczywiście podpisana w formie aktu natorialnego. Isnieje jednak również możliwość podpisania umowy przedwstępnej też w formie aktu notarialnego. Dają to większe bezpieczeństwo kupującemu, że w razie jakiś przkrętów ze strony dewelopera, on ma zagwarantowane warunki zakupu (np.cena), które mogą być dochodzone przed sądem.

Rozumiem, że po wpłaceniu tych 35% wartości będziesz mógł pospisać umowę przedwstępna w formie aktu notarialnego. Oczywiście masz rację, że ostateczna umowa może być podpisana tylko po oddaniu budynku do użytkowania.
To, że Rabyg podpisuje umowy przedwstępne w formie aktów, jest plusem dla niego, bo nie wszyscy deweloperzy tak robili i m.in. dlatego pojawiały się takie afery jak na Włodarzewskiej. Tak więc zachęcam Cię do podpisania tego aktu, chociaż wiąże się to oczywiście na pewnymi kosztami (część kosztów jest pozłożona po połowie na umowę stępną i końcową, ale część trzeba zapłacic 2 razy).

Co do tej hipoteki na gruncie - Robyg zaciągnął kredyt na wybudowanie nieruchomości i w momencie podpisywania umowy przedstępnej tej kredyt jest niezpłacony, więc musi ujawnić hipotekę w umowie. Jednak w miarę wpłacania im pieniążków oni spłacają swój kredyt. I tak w momencie formalnej sprzedaży mieszkania, czyli w momencie podpisania ostatecznego aktu notarialnego, ich kredyt musi być juz spłacony i nie możą sprzedać nieruchomości obciążonej hipoteką. Nie mam przed sobą mojej umowy przedstępnej, ale wydaje mi się, że był tam taki zapis mówiący właśnie o spłacie tego ich kredytu.

Mam nadzieję, że te wywody są zrozumiełe Smile

Acha, właśnie sobie uświadomiłam, że nie dodałam wcześniej, że mieszkam juz od jekiegoś czasu w I etapie Smile

Ja podpisywałam najpierw umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, gdzie też był zapis o hipotece na rzecz banku, a niedawno podpisałam też już umowę ostateczną. W niej nie ma już wpisanej hipoteki (nikt by sie przecież na to nie zgodził!).

A jeśli chodzi podawanie dokładnych wymiarów - cóż, jak ja kupowałam mieszkanie wystarczyła mi powierzchnia pokoi, nie pytałam o dokładne długości. Po odbiorze lokalu jest dokonywany obmiar i jeśli przekracza jakiś procent w jedną lub drugą stronę (chyba 2% lub 3%, nie pamiętam), to zmienia się wtedy powierzchnię w umowie i odpowiednio też cenę.

Jakość naszych bloków jest jaka jest... Można na szczęści składać reklamacje...

W razie dalszych pytań, służę oczywiście pomocą Smile

Pozd,
Ania

Dargo

Dzięki za odpowiedź Ania.
A z czystej ciekawości - ile wynosi obecnie czynsz (/m2)?

Jedrek

Wlacznie z lokalem, garazami, komorką obecny czynsz to ok. 6,5 PLN brutto/m2 (prognoza z zaliczkami na media poza prądem).

Dargo

Gość

Jest tepsa, upc, aster. Ja mam upc, na początku był problem z podłączeniem, ale teraz wszystko działa (kablówka i net).

W sprawie bezciężarowego odłączenia lokalu sprawdzę w domu i dam Ci znać. Ale Wydaję mi się, że cos podobnego myusieliśmy dostać. Poza tym notariusz odpowiada za sprawdzenie, czy KW nie jest obciążona w momencie sprzedaży mieszkania.

Dargo

Gość

Tak, obie. Trochę to więcej kosztuje, ale masz dużo większe zabezpieczenie. Inaczej bez umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego ciężko jest w razie czego dochodzic swych praw.

Dargo

Gość

Dargo